一、业主欠缴物业费被起诉，该如何依法应对?
根据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020 年修正版)》，业主与物业服务企业签订的物业服务合同具有法律效力，业主需按照合同约定按时足额缴纳物业费，这是明确的合同义务。若业主无正当理由拒绝缴纳，物业服务企业有权通过法律途径追讨，但业主并非只能被动应诉，可通过合法方式维护自身权益：
若认为物业存在服务瑕疵，可依法行使抗辩权（需以证据为支撑）若业主确实能证明物业服务未达到合同约定标准(如小区公共区域卫生清洁不及时、约定的公共设施损坏后维修拖延、安保管理未按合同执行等)，可依法提出抗辩。但需注意，抗辩权的行使需基于充分证据，业主应提前收集并整理相关材料，例如：小区环境不符合约定的照片或视频、公共设施损坏后向物业反馈但未维修的记录(如书面报修单、聊天记录)、与物业沟通服务问题的书面或电子凭证等，这些证据能在诉讼中有效支撑主张，帮助争取物业费减免或要求物业承担相应违约责任。
诉讼中可积极协商，寻求和解方案法院审理过程中，双方仍有协商空间。业主可主动与物业服务企业沟通，就物业费缴纳金额、期限等达成一致，若协商成功，可由物业申请撤诉或由法院出具调解书，避免纠纷进一步升级。
法院判决的依据与败诉后果若协商不成，法院将结合双方提交的证据、庭审陈述及相关法律规定作出判决。若业主败诉，除需支付拖欠的物业费外，还可能需按合同约定支付违约金，同时承担案件诉讼费用。若对一审判决结果不服，业主可在判决书送达之日起 15 日内向上一级人民法院提起上诉。
特别提醒：拒不履行生效判决的影响若业主在判决生效后仍拒不履行缴费义务，物业服务企业可向法院申请强制执行，业主可能面临财产被查封、冻结等情况，情节严重的还可能被列入失信被执行人名单，对个人信用造成影响。
二、欠缴 7 年物业费，是否仅需支付 3 年?关键看诉讼时效
不少业主疑问：“欠了 7 年物业费，是不是只能要求我付最近 3 年的?” 这一问题需结合《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定及司法实践综合判断：
诉讼时效的基本规定：普通时效为 3 年根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 3 年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
物业费的诉讼时效：按 “分期债权” 分别起算物业服务合同属于继续性合同，物业费按周期(通常为月、季、年)支付，每一期物业费对应的债务具有相对独立性，属于 “分期履行的继续性债权”。根据《第八次全国法院民事审判工作会议纪要》的明确精神，此类债权的诉讼时效需从每一期物业费履行期限届满之日起分别计算，而非从最后一期物业费到期日统一起算。
举例来说：若业主自 2017 年 1 月起未缴物业费，每季度末为缴费日，则 2017 年第一季度物业费的诉讼时效从 2017 年 4 月 1 日起算，2017 年第二季度从 2017 年 7 月 1 日起算，以此类推。若物业服务企业在 2024 年才起诉，且未提供有效催缴证据，那么 2021 年之前已过诉讼时效的物业费，法院可能不再支持。
物业催缴可中断诉讼时效，重新计算 3 年若物业服务企业在诉讼时效期间内采取了有效催缴措施，可导致该期物业费的诉讼时效 “中断”，并从催缴之日起重新计算 3 年。常见的有效催缴方式包括：
书面催缴：通过挂号信、EMS 等方式向业主登记的住址邮寄催缴函，需留存邮寄凭证(如快递单、签收记录)，且凭证上需清晰标注催缴的物业费时间段、金额等关键信息;
电子催缴：通过业主预留的手机号发送催缴短信、微信发送催缴通知等，需保存聊天记录、短信截图或发送记录，确保能证明催缴内容及送达情况。
司法实践中的灵活判定：服务瑕疵仍可作为减免理由即使物业服务企业通过催缴中断了诉讼时效，若业主能提供充分证据证明物业在对应期间存在严重服务瑕疵(如长期未维护电梯安全、小区安保形同虚设导致财产损失等)，法院仍会结合物业服务的实际质量，酌情减免部分物业费，而非直接判决业主全额支付。